Românii care trăiesc și muncesc în Germania se confruntă deseori cu probleme legate de găsirea unei locuințe adecvate. În acest articol vă prezentăm informații importante legate de închiriere.
Locatorul/proprietarul are dreptul să mărească brusc chiria?
Creșterile chiriilor sunt frecvente, dar locatorul/proprietarul trebuie să respecte anumite reguli când face acest lucru.
O creștere a prețului de închiriere este permisă doar în cazul în care chiria dumneavoastră este mai mică decât cea a locuințelor asemănănătoare din vecinătate.
Chiria pentru locuințe asemănănătoare se socotește în multe locuri cu ajutorul unei grile cu prețul chiriilor dintr-o anumită regiune („Mietspiegel”).
Această grilă indică prețul obișnuit pentru închirierea unei locuințe cu o anumită suprafață, localizare în oraș și anumite dotări. Informați-vă pe internet.
Între momentul în care v-ați mutat într-o locuință și cel în care chiria vă este mărită trebuie să treacă cel puțin 12 luni.
Dacă în prezent chiriașul plătește o chirie relativ mică aceasta nu poate fi ridicată deodată la nivelul locuințelor asemănănătoare.
Există o limită, conform căreia în cadrul a 3 ani chiria nu poate fi mărită cu mai mult de 20%. În anumite landuri această limită este de 15%.
Atenție! Dacă vi se comunică o creștere subită a chiriei este important să apelați la o consiliere, de exemplu din partea Asociației de Protecție a Chiriașilor („Mieterschutzverein”).
În anumite contracte de închiriere este stabilită o creștere automată a chiriei după perioade predeterminate (chirie eșalonată –„Staffelmiete”). Pentru ca să știți dinainte ce vă așteaptă. În cazul unei chirii eșalonate („Staffelmiete”) nu sunt permise creșteri adiționale ale chiriei.
Ce este o încetare „reglementară” și una „excepțională” (fără preaviz) a contractului de închiriere?
Denunțarea contractului de închiriere din partea locatorului/proprietarului este foarte dificilă. Dreptul de închiriere protejează de regulă chiriașul și prevede de aceea obstacole formale ridicate pentru locatori.
Conform dreptului de închiriere, locatorul este obligat să motiveze denunțarea contractului, pentru care există doar anumite motive acceptabile din punct de vedere juridic.
Conform legii, se diferențiază între o încetare a contractului de închiriere reglementară și una extraordinară, fără preaviz.
- Pentru persoane fizice care închiriază o locuință, motivația pentru o încetare reglementară a contractului rămâne în principal nevoia personală („Eigenbedarf”). Acest lucru înseamnă că un contract de închiriere poate fi încheiat de exemplu dacă locatorul are nevoie de imobil din motive lesne de înțeles pentru uzul propriu, cel al rudelor apropiate sau al membrilor gospodăriei sale, de exemplu persoana care îl îngrijește.
- Motive pentru rezilierea extraordinară și astfel fără preaviz a contractului de închiriere de către locator sunt:
- plata incompletă sau cu întârziere a chiriei, în mod repetat,
- folosirea neconformă a obiectului închiriat, de exemplu supraaglomerarea locuinței, subînchirierea neautorizată, deținerea de animale etc.,
- deranjarea liniștii imobilului.
Această enumerare nu este exhaustivă.
În cazul în care nu sunteți sigur dacă încetarea contractului este legală sau dacă motivele invocate conduc la încetarea contractului, informați-vă la un centru de consiliere sau consultați un avocat.
Ce informații se găsesc în anunțurile imobiliare de pe internet sau din ziare?
În anunțurile pentru locuințe de închiriat se oferă în general informații cu privire la:
- chirie („la rece” și plățile în avans necesare pentru cheltuielile de întreținere)
- suprafața în metrii pătrați m² (suprafața locuibilă),
- numărul dormitoarelor
- băi (număr și dotare),
- bucătărie,
- balcon (este socotit în proporție de 50% în suprafața locuibilă),
- numărul total al camerelor (fără baie și bucătărie),
- încadrarea energetică (consumul energetic al clădirii),
- anul de construcție a clădirii.
Eventual când a avut loc ultima renovare, respectiv asanare
În general în Germania proprietățile imobiliare se închiriază nemobilate.
Ce se înțelege prin chirie „la rece”/netă și prin chirie „la cald”/brută?
Pentru a evita surprizele ar trebui să vă interesați dacă suma chiriei din contractul dumneavoastră de închiriere este cel al chiriei „la rece”/netă sau a celei „la cald”/brută.
Chiria „la rece” („Kaltmiete”) este chiria de bază a locuinței. Acesteia i se mai adaugă o mulțime de cheltuieli de întreținere („Nebenkosten”, respectiv „Betriebskosten”).
Acestea sunt, printre altele, cheltuieli pentru apa caldă, încălzire, gunoi, îngrijirea grădinii sau administrator.
Chiria „la cald”/brută conține toate cheltuielile de întreținere și este astfel prețul decisiv, pe care trebuie să îl plătiți. Cheltuielile pentru electricitate nu sunt incluse de obicei în prețul chiriei. Trebuie să încheiați separat un contract de aprovizionare cu electricitate direct cu un furnizor.
Cum găsesc o cazare în primele săptămâni în Germania?
Pentru primele săptămâni, până când găsiți o locuință de închiriat sau de cumpărat în Germania există diferite opțiuni de a găsi o cazare:
Hotelurile costă în jur de 70 – 90 € de persoană pe noapte. Pensiunile sunt mult mai ieftine.
Cazarea pentru o noapte într-o pensiune de tineret („Jugendherberge”) costă între 20 și 30 € de persoană.
Prin portaluri online puteți închiria și o cameră într-o locuință privată.
O alternativă avantajoasă este și împărțirea unei locuințe cu alte persoane („Wohngemeinschaft”). Această opțiune poate fi interesantă mai ales pentru tineri, deoarece oferă posibilitatea de a face repede noi cunoștințe. Vă rugăm să folosiți internetul pentru o căutare la nivel național.
Pentru închiriatul unei locuințe mobilate de 2 – 3 camere pentru o perioadă scurtă, determinată trebuie să socotiți în jur de 500 până la 1.200 € pe lună.
Pe lângă paginile web specializate există și o mulțime de alte portaluri web comerciale prin care puteți căuta un spațiu de locuit.
Cât costă o consiliere la Asociația Chiriașilor („Mieterverein”)?
Pe lângă avocați specializați în dreptul de închiriere puteți beneficia de consiliere și din partea Asociației Chiriașilor („Mieterverein”).
Pentru a beneficia de o consiliere individuală gratuită din partea unei Asociații a Chiriașilor („Mieterverein”) trebuie să fiți membru al acesteia și să plătiți o cotizație de membru.
Nivelul acestei cotizații de membru este stabilit de către Asociația Chiriașilor („Mieterverein”). Aceasta atinge în medie între 50 și 90 € pe an.
Adesea este inclusă în această cotizație și o asigurare de protecție juridică privind dreptul de închiriere.
La ce trebuie să fiu atent când îmi depun candidatura pentru o locuință?
Dacă sunteți interesat de o locuință și doriți să depuneți un dosar de candidatură pentru aceasta, este important să puteți prezenta următoarele documente sau adeverințe:
- Un formular de candidatură, care vă este înmânat în general la vizitarea locuinței;
- Cópii ale cărții de identitate
- Adeverință cu privire la mărimea venitului; în general această dovadă se face prin statele de plată ale salariului de pe ultimele 3 luni.
Atenție! În cazul în care abia ați început munca în Germania puteți prezenta și o adeverință din partea angajatorului cu privire la ocuparea postului și mărimea salariului. Nu ezitați să vă întrebați angajatorul și să îi cereți ajutorul la căutarea unei locuințe.
Deseori persoanele care închiriază o locuință (locatorii) cer din partea viitorilor chiriași, dacă aceștia sunt ucenici în cadrul unei formări profesionale, o garanție pentru închiriere.
Aceasta este o scrisoare informală care garantează plata chiriei până la o anumită sumă prestabilită.
Aceasta înseamnă că în cazul unei insolvabilități a chiriașului, o persoană din afară (de obicei părinți sau familie) preia costurile pentru chirie și cheltuielile de întreținere.
Adeverință care atestă lipsa datoriilor dintr-o închiriere anterioară („Mietschuldenfreiheit”): aceasta este o adeverință din partea fostului locator/proprietar cum că ați plătit întotdeauna chiria la timp.
O astfel de adeverință este foarte semnificativă și o dovadă importantă a fiabilității dumneavoastră. Nu este însă un drept pe care îl puteți reclama.
Dacă dețineți imobile în țara de origine ar trebui să indicați și acest lucru.
Dovadă a lichidității dumneavoastră, de exemplu dacă nu aveți datorii (de exemplu Informații despre consumatori – Schufa sau o altă dovadă adecvată din țara de origine).
Dacă nu dețineți toate documentele necesare, de exemplu pentru că de abia ați ajuns în Germania, trebuie să indicați cauzele în dosarul de candidatură, informează eu-gleichbehandlungsstelle.de.